Sau khi Bộ Tài chính
công bố dự thảo về Luật thuế tài sản, NGHỀ KẾ TOÁN đã được nhiều cá nhân, doanh nghiệp chia
sẻ và bày tỏ sự lo lắng về việc giá đình
mình, Doanh nghiệp mình sẽ có thể phải chịu mức thuế rất cao do: chỉ với về mức
giá trị tài sản 700 triệu đồng/căn, họ đã phải nộp thuế rồi. Trong khi giá 01 căn
hộ 75 m2 hiện nay 75m2 tại một khu đô thị tại Hà Nội (nhà chung
cư 20 tầng). Giá mua căn hộ chung cư theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng. Nếu
mức thuế suất là 0,4% như Dự thảo đề xuất thì một người ngheo, thu nhập thấp,
có căn hộ tối thiểu để sinh sống bản thân và gia đình đã phải chịu mức thuế khá
cao rồi.
Hơn nữa, để có nguồn thu nhập
để mua nhà, các cá nhân đã phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ tiền lương, tiền
công, thuế TNCN từ đầu tư vốn, chuyển nhượng vốn…Giờ, nguồn thu nhập dành dụm
ít ỏi đấy, sau khi đã nộp thuế TNCN, lại một lần nữa chịu thuế tài sản khi mua
nhà ở.
Bản chất sự việc này thế nào? Cách tính thuế tài sản
dự kiến đối với một căn hộ chung cư theo dự án Luật thuế tài sản thực tế ra
sao? Nghề kế toán xin chia sẻ cụ thẻ về vấn đề này (nguồn Báo cáo công bố trên
website Bộ tài chính ngày 17/04/2018)
Bộ Tài chính vừa công bố dự
thảo dự án Luật thuế tài sản để gửi xin ý kiến. Theo nội dung tại dự thảo
dự án Luật thuế tài sản thì cách tính thuế tài sản (nộp hàng năm) dự kiến với
một căn hộ chung cư cụ thể như sau:
Giả sử căn hộ chung cư để ở có
diện tích 75m2 tại một khu đô thị tại Hà Nội (nhà chung cư 20
tầng). Giá mua căn hộ chung cư theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng. Giá đất
tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố đối với vị trí thửa đất xây dựng nhà
chung cư là 10.000.000 đồng/m2. Suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung
cư do Bộ Xây dựng công bố (theo Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017) khoảng
9.710.000 đồng/m2 (áp dụng đối với nhà chung cư từ 18 tầng đến
20 tầng).
Theo dự thảo dự án Luật thuế
tài sản thì việc tính thuế tài sản sẽ không dựa trên giá mua căn nhà theo hợp
đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng mà giá tính thuế tài sản được xác định dựa
trên giá do cơ quan có thẩm quyền quy định, cụ thể: Giá tính thuế đối với đất
được căn cứ vào giá 1m2 đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh
công bố tại thời điểm tính thuế; Giá tính thuế đối với nhà được căn cứ vào giá
nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính thuế trên cơ sở suất
vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố. Việc tính thuế dựa trên giá do cơ
quan có thẩm quyền ban hành sẽ đảm bảo tính đơn giản, khả thi, thuận lợi cho
người nộp thuế trong việc kê khai thuế. Ngoài ra, giá tính thuế tài sản được ổn
định 5 năm (tính theo năm dương lịch) kể từ ngày Luật thuế tài sản có hiệu lực
thi hành (nghĩa là trong chu kỳ ổn định 5 năm nếu có thay đổi người nộp thuế
hoặc thay đổi giá tính thuế thì cũng không phải xác định lại số thuế phải nộp
cho thời gian còn lại của chu kỳ).
Tổng số thuế tài sản dự kiến
phải nộp hàng năm đối với nhà, đất bằng số thuế tài sản phải nộp đối với
đất cộng với số thuế tài sản phải nộp đối với nhà. Cụ thể số thuế tài sản phải nộp
đối với căn hộ chung cư trên được tính như sau:
a) Trường hợp khu chung cư mới
được xây dựng:
a1) Số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với đất xác định cho căn
hộ chung cư trên như sau:
Tại dự thảo dự án Luật
thuế tài sản quy định giá tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư được xác
định bằng giá 1m2 đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy
định nhân (x) diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhân (x)
hệ số xác định diện tích đất tính thuế (dự kiến Luật giao Chính phủ quy định hệ
số xác định diện tích đất tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư, trong đó
hệ số xác định diện tích đất đối với trường hợp để ở dự kiến là 0,2%). Khi đó:
Giá tính thuế dự kiến đối với
đất xác định cho căn hộ chung cư trên:
75m2 x 10.000.000 đồng/m2 x
0,2 = 150.000.000đồng
Số thuế tài sản dự kiến phải
nộp đối với đất xác định cho căn hộ chung cư trên (với mức thuế suất thuế tài
sản dự kiến 0,4%):
150.000.000 đồng
x 0,4% = 600.000 đồng/năm
a2) Số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với nhà xác định cho căn
hộ chung cư trên:
Tại dự thảo dự án Luật thuế tài
sản quy định giá tính thuế đối với nhà xây dựng mới được xác định bằng giá 1m2nhà
tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định (trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ
Xây dựng công bố) nhân (x) diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng. Khi đó,
Giá tính thuế đối với nhà xác
định cho căn hộ chung cư trên:
75m2 x
9.710.000 đồng/m2 = 728.250.000 đồng
Với ngưỡng không chịu thuế là
700 triệu đồng thì căn hộ chung cư trên phải nộp thuế tài sản đối với nhà như
sau:
Số thuế tài sản phải nộp đối
với nhà xác định cho căn hộ chung cư trên (với mức thuế suất thuế tài sản dự
kiến 0,4%):
28.250.000 đồng x 0,4% =
113.000 đồng/năm
Như vậy, trường hợp khu chung
mới được xây dựng và ngưỡng không chịu thuế đối với nhà là 700 triệu đồng
thì số thuế tài sản phải nộp đối với đất là 600.000 đồng; số thuế phải nộp đối
với nhà là 113.000 đồng. Tổng số thuế tài sản phải nộp đối với nhà, đất là
713.000 đồng/năm.
b) Trường hợp khu chung
cư đã được đưa vào sử dụng 7 năm:
b1) Số thuế tài sản dự kiến
phải nộp đối với đất xác định cho căn hộ chung cư trên: được xác định như trường hợp
khu chung cư mới xây dựng. Cụ thể: Số thuế tài sản phải nộp dự kiến đối với đất
xác định cho căn hộ chung cư trên (với mức thuế suất thuế tài sản dự kiến 0,4%)
là 600.000 đồng/năm.
b2) Số thuế tài sản dự kiến
phải nộp đối với nhà xác định cho căn hộ chung cư trên:
Tại dự thảo dự án Luật thuế tài
sản quy định giá tính thuế đối với nhà đã qua sử dụng được xác định bằng giá 1m2 nhà
tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định (trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ
Xây dựng công bố) nhân (x) diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng nhân (x) tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà.
Hiện nay, UBND cấp tỉnh đang
quy định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để kê khai, nộp lệ phí trước bạ. Do
đó, dự kiến tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để tính thuế tài sản sẽ giao
cho UBND các tỉnh quy định (Bộ Tài chính sẽ phối hợp với các Bộ, ngành có liên
quan hướng dẫn nguyên tắc xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà tại các văn
bản dưới luật để các địa phương thực hiện thống nhất).
Ví dụ:Theo Quyết định số
3203/QĐ-UBND ngày 24/5/2017 của UBND thành phố Hà Nội quy định Bảng tỷ lệ chất
lượng còn lại của nhà xác định theo thời gian sử dụng nhà (tính từ năm xây dựng
hoàn thành bàn giao hoặc đưa nhà vào sử dụng đến năm kê khai nộp lệ phí trước
bạ) như sau:
Thời gian đã sử dụng
|
Biệt thự
|
Công trình cấp I
|
Công trình cấp II
|
Công trìnhcấp III
|
Công trình cấp IV
|
- Dưới 5 năm
|
95%
|
90%
|
90%
|
80%
|
80%
|
- Từ 5 đến 10 năm
|
85%
|
80%
|
80%
|
65%
|
65%
|
- Trên 10 năm đến 20 năm
|
70%
|
60%
|
55%
|
35%
|
35%
|
- Trên 20 năm đến 50 năm
|
50%
|
40%
|
35%
|
25%
|
25%
|
- Trên 50 năm
|
30%
|
25%
|
25%
|
20%
|
20%
|
Giả sử tỷ lệ chất lượng còn lại
của nhà để tính thuế tài sản được lấy bằng tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để
kê khai, nộp lệ phí trước bạ, khi đó số thuế tài sản dự kiến đối với nhà đã qua
sử dụng xác định cho căn hộ chung cư trên như sau:
Giá tính thuế dự kiến đối với
nhà đã qua sử dụng xác định cho căn hộ chung cư trên
75m2 x
9.710.000 đồng/m2 x 80% = 582.600.000 đồng
Do giá tính thuế dự kiến đối
với nhà đã qua sử dụng xác định cho căn hộ chung cư trên dưới ngưỡng không
chịu thuế, do đó, số thuế tài sản phải nộp đối với nhà (đã qua sử dụng 7 năm)
áp dụng cho căn hộ chung cư trên là 0 đồng.
Như vậy, trường hợp khu
chung đã qua sử dụng được 7 năm thì chỉ phải nộp thuế tài sản đối với đất
là 600.000 đồng/năm, không phải nộp thuế đối với nhà do giá trị nhà nằm trong
ngưỡng không chịu thuế.
Theo quy định của Luật ban hành
văn bản quy phạm pháp luật thì đây là hồ sơ dự án Luật bước đầu gửi lấy ý
kiến rộng rãi các cơ quan, tổ chức, cá nhân chịu tác động trực tiếp của chính
sách để làm cơ sở lập và hoàn thiện đề nghị xây dựng dự án Luật trình cấp có
thẩm quyền xem xét trước khi trình Quốc hội bổ sung dự án Luật vào Chương trình
xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội. Bộ Tài chính xin ghi nhận các ý kiến
tham gia để hoàn thiện hồ sơ dự án.
Xem thêm: Thuế Sử Dụng Đất Phi Nông Nghiệp