Hướng dẫn xác định thu nhập tính thuế TNDN
đối với chuyển nhượng bất động sản
Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi
ngành nghề có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản có thu nhập từ cho thuê lại đất thuộc diện phải nộp thuế thu
nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm
các hình thức sau:
- Thu nhập từ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ cho
thuê lại đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
chuyển nhượng quyền thuê đất gắn với tài sản trên đất; thu nhập từ cho thuê lại
đất gắn với tài sản trên đất. Tài sản trên đất bao gồm:
+ Nhà ở;
+ Cơ sở hạ tầng;
+ Công trình kiến trúc trên đất;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm
các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (cây trồng, vật
nuôi);
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng nhà ở.
Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà,
cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
2. Căn cứ tính thuế thu nhập
từ chuyển nhượng BĐS là thu nhập tính thuế và thuế suất. Thu nhập tính thuế bằng
(=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS của
các năm trước (nếu có).
3. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được
xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ
giá vốn của BĐS và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng
BĐS.
d) Một số điểm lưu ý trong quy định hiện hành
về doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS.
- Doanh thu được xác định theo giá thực tế tại
thời điểm chuyển nhượng BĐS. Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn
giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì tính theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại
thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS.
- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là
thời điểm bên bán bàn giao BĐS, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở
hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
- Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho
thuê, DN có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ xác định doanh thu
tính thuế TNDN tạm nộp theo thời điểm thu tiền của khách hàng.
- DN
có thu tiền của khách hàng và đã xác định được chi phí tương ứng với doanh thu
thì kê khai nộp thuế TNDN tạm nộp theo doanh thu trừ chi phí. Trường hợp chưa
xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì kê khai tạm nộp thuế TNDN
theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền (doanh thu này chưa phải tính vào
doanh thu tính thuế TNDN trong năm). Khi bàn giao BĐS, DN quyết toán lại số thuế
TNDN phải nộp.
Một số lưu ý trong quy định về chi phí chuyển nhượng BĐS:
- Nguyên tắc xác định chi phí: Các khoản chi được
trừ phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế. Trường hợp dự án đầu
tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì các
khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án
đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu
nhập của diện tích đất chuyển quyền.
Trường hợp một phần diện tích của dự án không
chuyển nhượng được sử dụng vào hoạt động kinh doanh khác thì các khoản chi phí
chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê
khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh khác.
- Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ
bao gồm:
+ Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định
phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất.
+ Chi phí đền bù thiệt hại về đất.
+ Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu.
+ Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của
pháp luật.
+ Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp
luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
+ Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.
+ Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như
đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…
+ Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến
trúc có trên đất.
+ Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động
sản được chuyển nhượng.
DN có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề
khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch
toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo
tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng BĐS so với tổng doanh thu của doanh nghiệp.
Không được tính vào chi phí chuyển nhượng BĐS các khoản chi phí đã được Nhà nước
thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.
4. Xác định số thuế TNDN:
Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính
thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt
động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất. Thuế suất áp dụng cho
các kỳ tính thuế năm 2014 và 2015 là 22%, cho kỳ tính thuế năm 2016 trở đi là
20%.
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải
xác định riêng để kê khai nộp thuế và không
áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.
Hồ sơ khai thuế, nộp thuế, chứng từ nộp thuế
thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh tại địa phương nơi có bất động
sản chuyển nhượng là căn cứ làm thủ tục quyết toán thuế nơi đặt trụ sở chính.
5. Một số lưu ý về
khai nộp thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS
- DN nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế TNDN đối với
thu nhập từ chuyển nhượng BĐS cho cơ quan thuế địa phương nơi có BĐS được chuyển
nhượng.
- DN không phát sinh thường xuyên hoạt động
chuyển nhượng BĐS thực hiện khai thuế TNDN tạm tính theo từng lần phát sinh
theo mẫu ban hành kèm theo của Bộ Tài chính. Căn cứ vào hồ sơ khai thuế, cơ
quan thuế ghi nhận số liệu hoặc điều chỉnh số thuế phải nộp và thông báo gửi trực
tiếp cho người nộp thuế. Hết năm tính thuế khi lập tờ khai quyết toán thuế TNDN
trong đó phải quyết toán riêng số thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS.
- DN phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển
nhượng BĐS thì khai thuế, nộp thuế, quyết toán thuế theo hướng dẫn tại Thông tư
số 156/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính. Nếu DN đề nghị nộp thuế theo từng lần phát
sinh thì khai thuế như DN không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng
BĐS.- Tổ chức tín dụng chuyển nhượng BĐS là tài sản bảo đảm tiền vay thì tổ chức
tín dụng khi chuyển nhượng BĐS phải kê khai nộp thuế TNDN từ chuyển chuyển nhượng
BĐS. Trên các chứng từ ghi rõ kê khai, nộp thuế thay về bán tài sản bảo đảm tiền
vay.
+ Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị bất
động sản là tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được
bảo đảm thì tổ chức tín dụng khi được phép chuyển nhượng bất động sản theo quy định
của pháp luật phải kê khai nộp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động
sản vào Ngân sách Nhà nước. Trường hợp bán đấu giá bất động sản là tài sản bảo đảm
tiền vay thì số tiền thu được thực hiện
thanh toán theo quy định của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín
dụng và kê khai nộp thuế theo quy định. Sau khi thanh toán các khoản trên, số
tiền còn lại được trả cho các tổ chức kinh doanh đã thế chấp bất động sản để bảo
đảm tiền vay.
+ Trường hợp tổ chức tín dụng được phép chuyển
nhượng bất động sản đã được thế chấp theo quy định của pháp luật để thu hồi vốn
nếu không xác định được giá vốn của bất động sản thì giá vốn được xác định bằng
vốn vay phải trả theo hợp đồng thế chấp bất động sản cộng chi phí lãi vay chưa
trả đến thời điểm phát mãi bất động sản thế chấp theo hợp đồng tín dụng cộng
các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản nếu có hóa đơn, chứng
từ hợp pháp.
+ Trường hợp cơ quan thi hành án bán đấu giá
bất động sản là tài sản bảo đảm thi hành án thì số tiền thu được thực hiện theo
quy định tại Nghị định của Chính phủ về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo
đảm thi hành án. Tổ chức được uỷ quyền bán đấu giá bất động sản thực hiện kê
khai, khấu trừ tiền thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nộp vào Ngân
sách Nhà nước. Trên các chứng từ ghi rõ kê khai, nộp thuế thay về bán tài sản đảm
bảo thi hành án.
+ Trường hợp cơ quan thi hành án chuyển nhượng
bất động sản là tài sản đảm bảo thi hành án nếu không xác định được giá vốn của
bất động sản thì giá vốn được xác định bằng số tiền nợ phải trả nợ theo quyết định
của Toà án để thi hành án cộng (+) các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng
bất động sản nếu có hóa đơn chứng từ hợp pháp.
Căn cứ pháp lý
Luật số
32/2013/QH13
Nghị định
số 92/2013/NĐ-CP; Thông tư 45/2013/TT- BTC
Thông
tư 141/2013/TT-BTC; Nghị định 218/2013/NĐ-CP
Thông
tư 78/2014/TT- BTC (thay thế TT
123/2012, có hiệu lực từ 02/08/14)
Công
văn 2785/TCT-CS giới thiệu một số điểm mởi của TT 78/2014)
Thông
tư 119/2014/TT- BTC ( có hiệu lực từ
01/09/2014)
Luật số 71/2014 (sửa đổi các Luật thuế); Nghị định
91/2014 NĐ-CP
Thông
tư 151/2014/TT- BTC (sửa đổi các Luật, thông tư về thuế GTGT, TNDN, TNCN)
Nghị định
12/2015 ngày 12/02/2015 (sửa đổi bổ sung Luật và Nghị định về các loại thuế)
Thông
tư 96/2015/TT-BTC ngày 22/06/2015 (hướng dẫn NĐ 12/2015, sửa đổi bổ sung
TT78/2014; TT119/2014 & TT 151/2014)
Quyết định
số 2465/QĐ-BTC ngày 23/11/2015 (đính chính Thông tư 96/2015/TT-BTC)
Văn bản
hợp nhất các thông tư về thuế TNDN số 2015 26 VBHN – BTC
Văn bản hợp nhất
11/VBHN-BTC ngày 15/05/ 2017 hợp nhất VBPL về thuế TNDN.
Xem thêm: Hướng dẫn xác định thu nhập tính thuế TNDN đối với chuyển nhượng chứng khoán